其实我想说的是，最近三四年来，读我文章多的人都应该知道，有一个关键词叫“优化”，优化的意思是动态灵活——既不看多，也不看空，具备精确的选择性。所以，这么多年来，经过一轮轮优化的朋友，即便楼市惨淡，持有的房产也是有厚厚安全垫的。

　　如今，别看南京二手房成交量并不小，但想卖房的人更多。南京新房大批量供应，严重挤压二手房空间。

　　因为，这些人持有的二手房，作为优化资产而言，不够优。这一轮楼市调整，打破了南京人“房子不会跌”的信仰。

　　一个是调整的时间长，从去年下半年到现在，目前还看不到明显反弹或升温的通道迹象。一个是，严重影响了预期，其中，预期包括2点，一个是房子作为家庭资产保值品的预期，一个是自己的收入及未来发展的预期。

　　那么，在调整期，前期虚高的、泡沫化的部分房子，跌回了原型，多数属于合理跌，有的属于“超跌”，但凭心而论，确实南京绝大多数房子都跌了。

　　跌一下，安慰自己马上会回暖；再跌一下，觉得实属正常，市场波动而已；再跌一下，觉得接下来马上会好，就像2009上半年、2015上半年。市场上，传来一两套彻底跌破心理价格线的成交，确实容易击溃信心。

　　那么，这个心态下的人之理性，自然是抛掉不涨的、跌的楼盘小区，有的人不买房了，落袋为安，偿还债务，有的人会换抗跌的房产。

　　人们总是在趋势发展前懵懂，在趋势发生后踩踏。其中还有一小部分中介因素，在房价上涨时，中介喊涨，在房价下跌时，也更乐意让房东降价。

　　因为这其中还有人们的“预期”和“观念”因素。这是极为不确定性的，造成了价值与价格的波动，也造就了不同区域不同房子的流动性。

　　（1）主城次新房，甚至有没有品质都不重要，价格坚挺，比如中海凤凰熙岸、金城一号、今朝天下、金陵雅颂居等。这里面有“改善回流主城”的因素；

　　（5）江宁百家湖、仙林湖、城北、江北新区等区域的改善小区，基本没跌，有的创出房价新高。这说明了区域改善购买力的强大。另一方面，南京各板块都会有不错的产业、配套，区域购买力自住改善，只能在区域内选择标杆品质楼盘。

　　这其中，严苛的二手房市场也会催生变化，比如布局河西/江北/仙林的王祥房产，积极求变，创新营销，网红+流量+闭环的房产交易逻辑，至少，在叵测世道里，他在不断寻求自己的中介品牌之道，而没有躺平、卧倒。

　　这个过程中，我们明显发觉，很多主城/龙江/城南居住的群体苏醒，他们的换房意识加强了，这也驱动了南京改善潮。

　　某种意义上，二手房普遍困境，大家对房子更挑剔了，倒逼了品质的意识与提升，反正南京人也不再是大萝卜，随意被糊弄。

　　比如，河西南的价格锚点包括2点，一个是河西中的次新品质房，单价在7万8万多，一个是河西中的中产房，价格普遍在6万多或6万左右。这2个锚点参考下，河西南的价格区间就心里有数了。

　　当下，河西南本身的产业、商业尚在兴建过程中，还没达到对外辐射的地步，那自然，人居森林尽管区位优势不错，毗邻河西南，但无法享受到河西南的辐射——所以，这也是目前的困局之一。

　　这其中，江北新区房价是最委屈的， 客观来说，江北新区的高大上配套，各种城市地标，确实是高层级，既有功能性，又有审美高度，未来就是新主城的定位，但建设的时间长，所谓横起来有多长，未来竖起来就有多高。

　　但，这种发展是很看未来预期的，预期好，非常火爆，预期降低，又非常悲观。很不幸的是，江北新区核心区的楼市波动性较大，在不靠谱的一些开发商、互相诋毁的销售渠道环节以及部分舆论质疑声浪中，二手房确跌幅较多。

　　目前，最为成熟的隧道口子板块的正荣润江城润锦城雅居乐滨江国际，如果这里的二手房不能稳定的站在4万或4.5万/㎡之上，江北核心区的价格锚点就涣散，无法有一个合理定位，只能是踩踏，这就导致其他如青奥/研创园/中央商务区等子板块的二手房小区联动性拉胯，一部分中介不断劝房东降价，从10万到20万到更多。

　　当然，降价趋势下，越来越低的报价让买房人其实也犹豫了，总觉得买在半山腰，其实也未必就有利于成交。

　　然而，这就是过去一段时间江北新区二手房市场的客观现象。其实，二手房一旦失守，新房也就很难保住，土拍的地价也就无法体现价值。

　　因此，要重视每个区域的价格锚点，有合理的理性正确评估。在我们看来，江北新区尤其核心区，政策优势+区位价值+整体发展的优先级，是足够锁定价值线的。

　　而且，南京房地产最困难的时候已经过去了，新房、二手房市场渐恢复，成交量上扬，政策一直在微调，更为合理化——一个信号是，有些资深投资客，也开始关注南京楼市。

　　如何穿越阶段性困惑和局部不安，我们是一以贯之的坚定与积极。绝不认为，城市的终极悲观与时代的落寞，因为，事在人为。

　　举个例子，一个朋友刚卖掉河西南某小区大户型，单价6.5万/㎡，几年前，他是3.5万买的。无疑，他现在是轻松的、愉悦的，南京二手房行情跌不跌跟他没关系。